Zur Lage: Das Wohngebiet Nymphenburg-Gern gehört zu den exklusivsten und gefragtesten Lagen in München. Die Kratzerstraße ist eine ruhige Seitenstraße. Trotzdem sind alle Einkaufmöglichkeiten für den täglichen Bedarf zu Fuß erreichbar. Die U-Bahnhaltestelle (U1/Gern) ist nur 5 Minuten Fußweg entfernt.

Zum Haus: Diese hochwertige Villa wurde 1892 in der planmäßig angelegten "Villenkolonie Nymphenburg-Gern" als erstes Münchner Beispiel einer Reihenhaussiedlung im Villentypus errichtet. Das Reiheneckhaus ist ein Einzeldenkmal; es besteht Ensembleschutz, welcher sich in erster Linie auf den Innenbereich bezieht, da durch einen Kriegsschaden das Dachgeschoss beschädigt war. 1984/85 erfolgte ein Anbau im Erdgeschoss. Durch den Einbau einer zusätzlichen Treppe wurde das Obergeschoss ein eigens abgeschlossener Bereich. Die Villa ist komplett unterkellert und besteht aus zwei Vollgeschossen, sowie einem ausgebauten Dachgeschoss mit zusätzlich genutzen Spitzgiebel als Studio. Es bietet viele Möglichkeiten zur Nutzung. Zum Haus gehört eine kleine Garage mit Werkstätte, sowie ein Gartenhaus. Straßenabgewandt ist ein wunderschöner Garten mit alten Baumbestand.

Zur Raumaufteilung:
Untergeschoss:
Die Villa ist komplett unterkeller - auch der Anbau aus dem Jahre 1985. Der alte Teil hat eine Gewölbedecke (Kappendecke). Die Deckenhöhe beträgt 3m. Vier Zimmer wurden zu Wohnzwecken genutzt. Zusätzlich gibt es noch ein Bad/WC und zwei Abstellräume.

Erdgeschoss:
Vom Vorraum aus kommt man in das 44qm Erkerwohnzimmer mit einer schönen Holzbalkendecke. Ein offener Kamin und ein alter Dielenboden sorgen für den Wohlfühl-Charakter. Eine gemütliche Wohnküche mit Zugang zum idyllischen Garten, ein weiteres Zimmer und ein Gäste-WC runden den EG-Bereich ab.

Obergeschoss:
Vom Eingangsbereich führt eine zusätzlich eingebaute Treppe zu der Wohnung im Obergeschoss. Zwei Zimmer mit einer Deckenhöhe von 3m, eine Küche mit Zugang zur 30qm Sonnenterrasse, ein Bad/WC und ein Flur sind in einem abgeschlossenen Bereich.

 Dachgeschoss
Dieser Bereich wurde in den 80er Jahren ausgebaut: ein Wohnzimmer, ein Schlafzimmer mit kleinen Balkon, eine Wohnküche und eine Dusche/WC wurden hier geschaffen. Zusätzlich führt ein kleine Treppe zum Spitzboden, wo ein gemütliches Studio mit sep. WC/Waschbecken sowie eine Dusche und eine Kochnische vorhanden ist.

Eine einfache Garage mit einem angrenzenden kleinen Werkraum, sowie ein Gartenhäuschen runden dieses Juwel ab.

Heizung: Das Haus hat eine Vaillant-Gasheizung. Im Dachgeschoss sorgt ein eigene Heizanlage für behagliche Wärme.

Zum Grundstück: 390 qm

Zur Wohnfläche: ca. 255 qm

Zur Nutzfläche: ca. 10 qm (zzgl. Garage, Werkraum und Gartenhäuschen)

Zum Preis: € 3.900.000,– zzgl. 3,57 % Maklergebühr

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