Zur Lage: Das Wohngebiet Nymphenburg-Gern gehört zu den exklusivsten und gefragtesten Lagen in München. Die Kratzerstraße ist eine ruhige Seitenstraße. Trotzdem sind alle Einkaufmöglichkeiten für den täglichen Bedarf zu Fuß erreichbar. Die U-Bahnhaltestelle (U1/Gern) ist nur 5 Minuten Fußweg entfernt.

Zum Haus: Diese hochwertige Villa wurde 1892 in der planmäßig angelegten "Villenkolonie Nymphenburg-Gern" als erstes Münchner Beispiel einer Reihenhaussiedlung im Villentypus errichtet. Das Reiheneckhaus ist ein Einzeldenkmal; es besteht Ensembleschutz, welcher sich in erster Linie auf den Innenbereich bezieht, da durch einen Kriegsschaden das Dachgeschoss beschädigt war. 1984/85 erfolgte ein Anbau im Erdgeschoss. Durch den Einbau einer zusätzlichen Treppe wurde das Obergeschoss ein eigens abgeschlossener Bereich. Die Villa ist komplett unterkellert und besteht aus zwei Vollgeschossen, sowie einem ausgebauten Dachgeschoss mit zusätzlich genutzen Spitzgiebel als Studio. Es bietet viele Möglichkeiten zur Nutzung. Zum Haus gehört eine kleine Garage mit Werkstätte, sowie ein Gartenhaus. Straßenabgewandt ist ein wunderschöner Garten mit alten Baumbestand.

Zur Raumaufteilung:
Untergeschoss:
Die Villa ist komplett unterkeller - auch der Anbau aus dem Jahre 1985. Der alte Teil hat eine Gewölbedecke (Kappendecke). Die Deckenhöhe beträgt 3m. Vier Zimmer wurden zu Wohnzwecken genutzt. Zusätzlich gibt es noch ein Bad/WC und zwei Abstellräume.

Erdgeschoss:
Vom Vorraum aus kommt man in das 44qm Erkerwohnzimmer mit einer schönen Holzbalkendecke. Ein offener Kamin und ein alter Dielenboden sorgen für den Wohlfühl-Charakter. Eine gemütliche Wohnküche mit Zugang zum idyllischen Garten, ein weiteres Zimmer und ein Gäste-WC runden den EG-Bereich ab.

Obergeschoss:
Vom Eingangsbereich führt eine zusätzlich eingebaute Treppe zu der Wohnung im Obergeschoss. Zwei Zimmer mit einer Deckenhöhe von 3m, eine Küche mit Zugang zur 30qm Sonnenterrasse, ein Bad/WC und ein Flur sind in einem abgeschlossenen Bereich.

 Dachgeschoss
Dieser Bereich wurde in den 80er Jahren ausgebaut: ein Wohnzimmer, ein Schlafzimmer mit kleinen Balkon, eine Wohnküche und eine Dusche/WC wurden hier geschaffen. Zusätzlich führt ein kleine Treppe zum Spitzboden, wo ein gemütliches Studio mit sep. WC/Waschbecken sowie eine Dusche und eine Kochnische vorhanden ist.

Eine einfache Garage mit einem angrenzenden kleinen Werkraum, sowie ein Gartenhäuschen runden dieses Juwel ab.

Heizung: Das Haus hat eine Vaillant-Gasheizung. Im Dachgeschoss sorgt ein eigene Heizanlage für behagliche Wärme.

Zum Grundstück: 390 qm

Zur Wohnfläche: ca. 255 qm

Zur Nutzfläche: ca. 10 qm (zzgl. Garage, Werkraum und Gartenhäuschen)

Zum Preis: € 3.900.000,– zzgl. 3,57 % Maklergebühr

Bereits verkauft!

Zur Lage: Das Wohngebiet "Berglwald" bezeichnet man nicht umsonst als das Grünwald des Münchner Nordens. Villenartige Häuser mit herrlich eingewachsenen, großzügigen Gärten bestimmen diese ruhige Wohngegend. Nur ca. 700m sind es bis zur Schlossanlage Schleißheim. Die Grundschule ist nur 5 Fußminuten entfernt. Ebenso die Haltestelle "Oberschleißheim" der S1. Der Tennisclub und weitere Sportanlagen sind in direkter Nähe. Nach München sind es nur ca. 13 km.

Zum Haus: Dieses individuell gestaltete Haus wurde 1958 in einem wunderschönen Eckgrundstück in solider Ziegelbauweise erstellt. Die Fenster wurden bereits ersetzt durch Kunststofffenster mit Isolierglas. Eingebettet in einen wunderschönen Garten mit altem Baumbestand und trotzdem sonnig durch die südliche Ausrichtung. Eine wertrelevante Geschossflächenzahl von 0,3 bietet noch Ausbaupotential.

Zur Raumaufteilung:
Untergeschoss:
Das Haus ist komplett unterkellert. Hier befindet sich die Gaszentralheizung: Vaillant Ökotech v. 2010.
Erdgeschoss:
Wohnküche, Esszimmer, Wohnzimmer mit vorgelagerten Wintergarten, Gäste-WC und ein großzügiger Treppenbereich mit vorgelagertem Eingangsflur.
Obergeschoss:
3 Schlafzimmer, eines davon mit kleinen Balkon, Bad/WC und Flur
Dachgeschoss:
Dieser Bereich würde sich noch zu einem Ausbau anbieten.

Zum Haus gehört eine großzügige Garage mit dahinterliegender überdachter Gartenterrasse.

Zum Grundstück: 1.050 qm

Zur Wohnfläche: ca. 135 qm zzgl. bislang nicht ausgebautes Dachgeschoss.

Zur Nutzfläche: ca. 60 qm im Kellergeschoss

Zum Preis: € 2.400.000,– zzgl. 3 % Maklergebühr zzgl. MwSt.

Dieses Objekt ist inzwischen verkauft

Lage:

Dieses exklusive Haus im Villenstil liegt in einer ruhigen Straße ohne Durchgangsverkehr. Der Stadtteil Fasanerie liegt im Nordwesten der Landeshauptstadt München und bietet einen hohen Freizeitwert mit den Naherholungsgebieten Fasanerie-, Lerchenauer- und Feldmochinger See. Einkaufsmöglichkeiten, Bäcker, Restaurants, Bank, Kindertagesstätten, Grundschule, Ärzten und Apotheken liegen in unmittelbarer Nähe. Die Anbindung mit öffentlichen Verkehrsmitteln ist optimal.

Manche nennen die Siedlung bereits das „heimliche Grünwald“, auch wenn man dem Charakter der Fasanerie damit nicht gerecht wird. Der Ortsteil gehört zu den lebenswertesten Gebieten in der bayerischen Landeshauptstadt. Das liegt natürlich zum einen am Fasaneriesee und dem Feldmochinger See die sich in der Laufweite befinden, zum anderen aber auch an den vielen schönen Häusern etwa an der Straße „Am Blütenanger“, die manche als „Villenkolonie Fasanerie“ bezeichnen. Die Bushaltestelle „Pappelallee“ ist fußläufig in 350 m erreichbar. Von dort aus gelangen Sie in wenigen Fahrminuten zur S-Bahn Station „S1 Fasanerie“ (Flughafen / Innenstadt) mit einem großen anliegenden Supermarkt und weiter zur U-Bahnstation (U1 und U3) sowie zum Olympia Einkaufszentrum. Die nahegelegene Autobahnanschlussstelle Ludwigsfeld (A99) erreichen Sie in 3 Kilometern.

Objektbeschreibung:

Villa:
Das exklusive Haupthaus im Villenstil wurde 1995 als solides Porenziegelmauerwerk mit Wärmedämmputz errichtet. Auf 3 Etagen bietet es gehobenen Wohnkomfort.
Es ist voll unterkellert mit einem direkten Zugang zur Tiefgarage.
Beheizt wird das Haupthaus mit einer Siemens Grundwasser-Wärmepumpe von 2013.
Im gesamten Haus ist eine Fußbodenheizung vorhanden. Zusätzlich gibt es einen behaglichen Kachelofen.

Zur Villa gehört ein hochwertiger winterfester, beheizter Gartenpavillon (nutzbar z.B. als Büro) der ca. 2013 gebaut wurde.

Nebenhaus:
Das Nebenhaus, welches direkt hinter der Villa angebaut ist und einen kleinen eigenen Gartenbereich hat, wurde eben 1995 erbaut.

Das Nebenhaus wird mit einer Gaszentralheizung beheizt.

Sowohl die Villa als auch das Nebenhaus ist frei beziehbar.

Ein Energieausweis für beide Häuser liegt vor.

Raumaufteilung:

Raumaufteilung Villa:

Erdgeschoss:
Windfang, exklusiver Eingangsbereich mit Granitfliesen „Blue Perl“ Treppe (mit Treppenlift), WC, Küche mit hochwertiger Einbauküche, Wohnzimmer und Zirbelstube (beide Räume mich Kachelofen und Eichenböden mit kunstvollen Intarsien-Einlegearbeiten), Garderobe.

Obergeschoss:
Flur, Elternschlafzimmer (ca. 15 qm), Kinderzimmer (12 qm), Galerie, großes Bad,
Gäste-WC mit Dusche

Dachgeschoss:
über Wendeltreppe erreichbares Gästezimmer und weiteres Zimmer als Stauraum

Untergeschoss:
Heizungskeller, Sauna, Dusche, WC, Zirbelholz-Stube, Vorratskeller/Weinkeller
und Zugang zur Tiefgarage

Zum Haus gehört ein hochwertiger winterfester, beheizter Gartenpavillon
(nutzbar z.B. als Büro), der ca. 2013 gebaut wurde.

Wohnfläche Villa: ca. 173,5 qm
(inkl. ausgebauten Spitzboden und anteiliger Terrassenanrechnung, ohne Gartenpavillon)

Nutzfläche Villa: ca. 90 qm

Raumaufteilung angebautes Nebenhaus:

Erdgeschoss:
Offenes Wohnzimmer mit Terrasse Essbereich und Küche, Garderobe, WC

Obergeschoss:
Eltern- und Kinderschlafzimmer, Bad mit WC, Flur

Dachgeschoss:
Ausgebaut mit Ziehleiter

Keller:
Hobbyraum, Heiz- und Waschraum, sowie ein Vorratskeller

Wohnfläche Nebenhaus: ca. 73 qm
(inkl. anteiliger Balkonanrechnung)

Nutzfläche: ca. 40 qm

Beheizt wird das Nebenhaus mit einer Gasheizung.

Preis:

2.600.000,– (zzgl. 2 % Maklergebühr + 19 % MwSt. = 2,38 %)

Besichtigung:

Besichtigungen sind nach Absprache jederzeit möglich.
Alle Angaben stammen vom Verkäufer, somit keine Haftungsübernahme.